Can I Invest in Commercial Real Estate with No Experience?

The answer is YES! Now more than ever, investors are looking for more secure/long term investments, and with so many commercial properties on the market, all you need is the best team of knowledgeable professionals to help you locate the right property for your needs…after all that, you will have an attractive investment opportunity with much higher returns than average real estate deal.

You can break commercial real estate into five main categories:

• Multifamily: Essentially, multifamily homes are residential properties with more than one unit, like duplexes, garden apartments or assisted living facilities.
• Office space: They’re designated as low-, mid- or high-rise based on size, and allow for multiple tenants. Examples include medical offices and suburban office buildings.
• Retail: This type of real estate is designated for businesses that sell goods or services to consumers. They’re usually located in places conveniently accessible, like regional malls and strip shopping centers.
• Industrial: These properties range in size, like office spaces, and they host industrial operations, such as heavy manufacturing or light assembly.
• Hospitality: This covers establishments that service travelers, whether for meals, accommodations or entertainment, like hotels and short-term rentals.

Commercial office properties face further classification and are broken into three class gradings:

• Class A: Represents the highest-quality buildings available. They’re typically newer with top-tier construction, situated in the best location.
• Class B: Can still be high-quality properties, but usually older and lower-priced compared to Class A. Many investors flip or restore these.
• Class C: Are generally distressed and older. Class C properties require maintenance and lack an attractive location.

How to get into commercial real estate

Figuring out how to buy commercial property isn’t exactly like buying a single-family home. The experiences differ in more ways than one. The costs, for example, can be steep with commercial real estate, and it may be harder to secure funding. In addition, if you don’t already have tenants, then it’s up to you to cover expenses during lengthy periods when the properties are unoccupied. 

Not only that, but valuation for commercial property is often difficult. It’s generally harder to find comparable properties for commercial real estate than residential. Because of these differences, investors should be careful before purchasing.

If you think you’re ready to buy or invest in commercial real estate, there are a few steps you can take to prepare for the investment and purchase the right property to achieve your business or personal goals. 

1. Define your motivation

While buying commercial real estate can be a worthwhile investment, plans tend to fall through if you don’t have direction. So, it’s important to reflect on your reasons behind buying commercial property. If you want to narrow down your motivation, consider asking yourself:

• What is a successful financial return to me?
• Who do I hope to impact through my investment?
• What are my long-term and short-term goals?
• Do I want security for me and/or my family?

Buying commercial property for personal use

Sometimes, investors benefit from real estate in more ways than just financially. Others purchase a property for personal use. One method is the owner-occupied commercial real estate (OOCRE) investment strategy. In this, the owner uses the property to conduct business operations. OOCRE affords you tax advantages, like the ability to depreciate and deduct annual interest on the loan. In addition, owning the property allows you to build equity, which you can sell for more later. Or you can continue using the property as an income stream through leasing. It’s also much easier to manage the property on-site and control the tenant selection.

However, there are some stumbling blocks. More costs may fall in your lap, such as property repairs and routine maintenance. Conflicts of interest can also arise, making it difficult to collect rent. Before buying commercial property for personal use, check zoning laws. Certain limitations may apply to specific real estate, like office buildings or other commercial-designated spaces.

Buying commercial property for investment purposes

Buying a commercial building as an investment property, comes with its perks. According to Bank of America, commercial property returns range between 6 – 12% annually; that’s higher than the average on single-family residential properties (which is typically around 1 – 4%). There are also tax advantages, cash flow opportunities and equity appreciation when you buy your commercial property.

Investors employ a variety of tactics depending on things like financial goals and the overall timeline. Here are some of the most common real estate investing strategies they use:

• Land banking: The process of purchasing and holding land. Investors do this to protect and grow their money, since it gets tied to a physical and fixed asset. They may sell the land or develop it in the future.
• Development: An investor buys raw land to build on, sometimes after waiting for its value to grow. The direction of development, like condominiums versus commercial, depends on zoning laws.
• Fix and flip: This strategy involves buying property, renovating it and then reselling it for a profit. Investors usually purchase poorly maintained land at a discount.
• Wholesaling: A short-term real estate investing strategy where the wholesaler buys a contract from a property seller, typically below market value. Then, the wholesaler sells or assigns the contract to an interested buyer.
• BRRRR: This acronym stands for Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Essentially, it’s a passive income strategy that involves flipping a property to rent out to tenants. Once the owner pays the mortgage and builds equity, they can refinance the property to fund future real estate investments.
• Passive investing: This strategy is for investors who don’t want to be directly involved. Instead, they put capital into a real estate deal through the stock market, crowdfunding or partnering with a more active investor.

2. Secure financing from a lender

Finding a lender for your commercial property early on is essential. Compare several lenders before you settle on one, though. While you want to secure financing, you should ensure your lender promises what you need. They should offer options according to your credit score range and at an affordable interest rate. Also, ask them about possible fees and penalties so that you know ahead of time.

Look out for the loan-to-value (LTV) ration, or how much they’re willing to loan, and whether they ask for collateral as well. A recourse loan lets the lender go after additional personal assets if you default, whereas a nonrecourse loan only gives them the option to seize agreement-specific collateral.

As you ponder purchasing a commercial property, you may wonder about your lending options. Some of the most common are permanent loans, FHA loans, SBA loans, bridge loans and hard money loans. It’s important to note that Rocket Mortgage® does not offer commercial property financing.

3. Hire a team of trusted professionals

Everyone has to start somewhere, but first-time investors shouldn’t begin alone. It’s better to have people with experience and knowledge on your side. That way, the process moves smoothly and efficiently, which will save money in the long run. Some professionals you may want to think about hiring include:

• REALTOR®: A commercial real estate REALTOR® usually goes through more training than a residential REALTOR® and needs specific degrees, like business or finance. They help with many responsibilities, such as researching potential properties or negotiating terms for their clients.
• Lawyer: A professional real estate attorney can negotiate a fair lease terms, ensure the deal complies with California law, and protect your interests during negotiations.
• Contador: An accountant handles the financial side of things, preparing budgets, creating monthly reports and generating any necessary statements for tax purposes.
• Mortgage broker: A mortgage broker matches you with the best lender for your needs. They can submit multiple loan applications, increasing your approval chances, and track down agreeable pricing.
• Contractor: These professional construction workers or companies oversee the site, materials, and more during the course of the project. They may also come with a team of specialized interior designers.
• Property manager: This individual supervises the property and ensures it has tenants who contribute to the real estate’s value. They also facilitate or address repairs for on-site issues in the building. Other responsibilities include collecting rent, hiring contractors and meeting with potential clients.

4. Find the perfect opportunity

Numerous factors play into a commercial property’s value to an investor. But it also needs to be desirable to your potential tenants who will lease it.

Some things you may want to think about while searching:

• Economic and industry trends.
• Networking potential through tenants, business owners and commercial brokers.
• Affordable leasing.
• Zoning laws and land use.
• The property’s design.
• Potential for growth.
• Market data like rental rates, vacancy rates and construction costs.

5. Run the numbers

Due diligence plays a crucial role in real estate investing. Essentially, this entails taking steps to ensure you meet all legal requirements while purchasing or selling the property. That involves fact-checking and assessing the property.

Before the actual purchase, this generally involves:

• Evaluating the location, real estate market and comparing multiple properties.
• Assessing the condition of the property.

There are a few formulas and tools you can use to estimate a property’s value. Some are:

• Cost approach: How much it would take to rebuild from scratch.
• Market approach: How much the property is worth based on other similar, recently sold properties.
• Income capitalization approach: The estimated income from the property.
• Gross rent multiplier (GRM): The potential value based on the property’s price, divided by its gross income.
• Value per door: The value of a building, primarily apartments, according to the number of units.

6. Make an attractive offer

After calculating potential costs and profit, you can make an offer. You can negotiate broad terms using a Letter of Intent (LOI) and more specific terms with a Purchase and Sale Agreement. An attorney can help you review your terms before finalization. You may also want to think about asking an accountant for help. They’ll review your terms as well and explain the tax consequences. A back-and-forth may ensue. Meeting in person may help you resolve any problems but always follow up with written confirmation of any changes or agreements. Again, having professionals involved from the start minimizes the chances of issues arising.

La respuesta es SÍ! Ahora más que nunca, los inversionistas buscan inversiones más seguras y a largo plazo, y con tantas propiedades comerciales en el mercado, todo lo que necesita es el mejor equipo de profesionales expertos que le ayuden a localizar la propiedad adecuada para sus necesidades...después de todo eso, tendrá una atractiva oportunidad de inversión con rendimientos mucho más altos que los acuerdos inmobiliarios promedio. 

Puede dividir los bienes raíces comerciales en cinco categorías principales: :

• Multifamiliar: Básicamente, las viviendas multifamiliares son propiedades residenciales con más de una unidad, como dúplex, apartamentos con jardín o instalaciones de vida asistida.   
• Espacio de oficina:  Se designan como de altura baja, media o alta según el tamaño y permiten varios inquilinos. Los ejemplos incluyen consultorios médicos y edificios de oficinas suburbanos.  
• Comercio minorista: Este tipo de bienes raíces está designado para empresas que venden bienes o servicios a los consumidores. Por lo general, están ubicados en lugares de fácil acceso, como centros comerciales regionales y centros comerciales.   
• Industrial: Estas propiedades varían en tamaño, como espacios de oficinas, y albergan operaciones industriales, como fabricación pesada o montaje ligero.    
• Hospitalidad: Cubre establecimientos que dan servicio a los viajeros, ya sea para comidas, alojamiento o entretenimiento, como hoteles y alquileres a corto plazo.  

  Las propiedades de oficinas comerciales enfrentan una clasificación adicional y se dividen en tres clasificaciones de clase:

• Clase A: Representa los edificios de más alta calidad disponibles. Por lo general, son más nuevos con una construcción de primer nivel y están ubicados en la mejor ubicación. 
• Clase B: Todavía pueden ser propiedades de alta calidad, pero generalmente son más antiguas y de menor precio en comparación con la Clase A. Muchos inversores las renuevan o las restauran. 
• Clase C: Generalmente están angustiados y son mayores. Las propiedades de clase C requieren mantenimiento y carecen de una ubicación atractiva. 

Como ingresar al sector inmobiliario comercial 

Descubrir cómo comprar una propiedad comercial no es exactamente como comprar una casa unifamiliar. Las experiencias difieren en más de un sentido. Los costos, por ejemplo, pueden ser elevados en el caso de los bienes raíces comerciales y puede ser más difícil conseguir financiación. Además, si aún no tienes inquilinos, entonces te corresponde a ti cubrir los gastos durante largos periodos en los que las propiedades estén desocupadas. 

No sólo eso, sino que la valoración de propiedades comerciales suele ser difícil. Generalmente es más difícil encontrar propiedades comparables para bienes raíces comerciales que residenciales. Debido a estas diferencias, los inversionistas deben tener cuidado antes de comprar. Si cree que está listo para comprar o invertir en bienes raíces comerciales, hay algunos pasos que puede seguir para prepararse para la inversión y comprar la propiedad adecuada para lograr sus objetivos comerciales o personales.

1. Define tu motivación

Si bien comprar bienes raíces comerciales puede ser una inversión que vale la pena, los planes tienden a fracasar si no se tiene dirección. Por lo tanto, es importante reflexionar sobre los motivos para comprar una propiedad comercial. Si desea limitar su motivación, considere preguntarse: 

• Qué es para mí un retorno financiero exitoso?  
• A quién espero impactar a través de mi inversión? 
• Cuáles son mis objetivos a corto y largo plazo? 
• Quiero seguridad para mí y/o mi familia?

Compra de propiedad comercial para uso personal  

A veces, los inversionistas se benefician de los bienes raíces en más formas que sólo financieramente. Otros compran una propiedad para uso personal. Un método es la estrategia de inversión en bienes raíces comerciales ocupadas por sus propietarios (OOCRE). En este, el propietario utiliza la propiedad para realizar operaciones comerciales. OOCRE le ofrece ventajas fiscales, como la posibilidad de depreciar y deducir los intereses anuales del préstamo. Además, ser propietario de la propiedad le permite acumular capital, que podrá vender por más dinero más adelante. O puede seguir utilizando la propiedad como fuente de ingresos mediante el arrendamiento. También es mucho más fácil gestionar la propiedad internamente y controlar la selección de inquilinos.

Sin embargo, existen algunos obstáculos. Es posible que recaigan más costos en su regazo, como reparaciones de la propiedad y mantenimiento de rutina. También pueden surgir conflictos de intereses, lo que dificulta el cobro del alquiler. Antes de comprar una propiedad comercial para uso personal, consulte las leyes de zonificación. Es posible que se apliquen ciertas limitaciones a bienes inmuebles específicos, como edificios de oficinas u otros espacios designados comercialmente.

Compra de propiedad comercial con fines de inversión

Comprar un edificio comercial como propiedad de inversión tiene sus ventajas. Según Bank of America, los rendimientos de las propiedades comerciales oscilan entre el 6 y el 12% anual; eso es más alto que el promedio de las propiedades residenciales unifamiliares (que normalmente ronda el 1 – 4%). También existen ventajas fiscales, oportunidades de flujo de caja y apreciación del capital cuando compra su propiedad comercial.

Los inversionistas emplean una variedad de tácticas dependiendo de aspectos como los objetivos financieros y el cronograma general. Estas son algunas de las estrategias de inversión inmobiliaria más comunes que se utilizan:

• Tierra bancaria:  El proceso de compra y tenencia de tierras. Los inversionistas hacen esto para proteger y hacer crecer su dinero, ya que está vinculado a un activo físico y fijo. Es posible que vendan el terreno o lo desarrollen en el futuro. 
• Desarollo: Un inversionista compra terrenos en bruto para construir, a veces después de esperar a que aumente su valor. La dirección del desarrollo, por ejemplo condominios en vez de propiedades comerciales, depende de las leyes de zonificación. 
• Reparar y Voltear: Esta estrategia implica comprar una propiedad, renovarla y luego revenderla para obtener ganancias. Los inversores suelen comprar terrenos en mal estado con descuento.
• Venta al por mayor: Estrategia de inversión inmobiliaria a corto plazo en la que el mayorista compra un contrato a un vendedor de propiedades, normalmente por debajo del valor de mercado. Luego, el mayorista vende o cede el contrato a un comprador interesado. 
• BRRRR: Este acrónimo significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir. Básicamente, es una estrategia de ingresos pasivos que implica vender una propiedad para alquilarla a inquilinos. Una vez que el propietario paga la hipoteca y acumula capital, puede refinanciar la propiedad para financiar futuras inversiones inmobiliarias.
• Inversión pasiva: Esta estrategia es para inversores que no quieren participar directamente. En cambio, invierten capital en un negocio inmobiliario a través del mercado de valores, mediante financiación colectiva o asociándose con un inversor más activo. 

2. Asegurar financiamiento e un prestamista   

Encontrar a un prestamista para su propiedad comercial desde el principio es esencial. Sin embargo, compare varios prestamistas antes de decidirse por uno. Si bien desea obtener financiación, debe asegurarse de que su prestamista le prometa lo que necesita. Deben ofrecer opciones de acuerdo con su rango de puntaje crediticio y a una tasa de interés asequible. Además, pregúnteles sobre posibles tarifas y sanciones para saberlo con anticipación.

Esté atento a la relación préstamo-valor (LTV), o cuánto están dispuestos a prestar, y si también solicitan garantías. Un préstamo con recurso le permite al prestamista buscar activos personales adicionales si usted no cumple, mientras que un préstamo sin recurso solo les da la opción de aprovechar la garantía específica del acuerdo.

Mientras reflexiona sobre la compra de una propiedad comercial, es posible que se pregunte acerca de sus opciones de préstamo. Algunos de los más comunes son los préstamos permanentes, los préstamos de la FHA, los préstamos de la SBA, los préstamos puente y los préstamos de dinero fuerte. Es importante tener en cuenta que Rocket Mortgage® no ofrece financiación de propiedades comerciales.

3. Contrate un equipo de profesionales de confianza 

Todo el mundo tiene que empezar por algún lado, pero los inversionistas primerizos no deberían empezar solos. Es mejor tener a tu lado gente con experiencia y conocimiento. De esa manera, el proceso se desarrolla sin problemas y de manera eficiente, lo que ahorrará dinero a largo plazo. Algunos profesionales que quizás quieras considerar contratar incluyen:

• REALTOR®:  Un REALTOR® de bienes raíces comerciales generalmente recibe más capacitación que un REALTOR® residencial y necesita títulos específicos, como negocios o finanzas. Ayudan con muchas responsabilidades, como investigar propiedades potenciales o negociar términos para sus clientes. 
• Abogado: Un abogado profesional de bienes raíces puede negociar términos de arrendamiento justos, garantizar que el acuerdo cumpla con la ley de California y proteger sus intereses durante las negociaciones.  
• Contador: Un contador se encarga del aspecto financiero de las cosas, prepara presupuestos, crea informes mensuales y genera los estados necesarios a efectos fiscales.
• Agente hipotecario: Un agente hipotecario lo conecta con el mejor prestamista para sus necesidades. Pueden enviar múltiples solicitudes de préstamos, aumentar sus posibilidades de aprobación y encontrar precios aceptables.
• Administrador de la propiedad:  Esta persona supervisa la propiedad y se asegura de que tenga inquilinos que contribuyan al valor del inmueble. Tambien facilitan o recomiendan reparaciones de problemas en el sitio del edificio. Otras responsabilidades incluyen cobrar el alquiler, contratar contratistas y reunirse con clientes potenciales. 

4. Encuentre la oportunidad perfecta

Numerosos factores influyen en el valor de una propiedad comercial para un inversor. Pero también debe ser atractivo para los posibles inquilinos que lo alquilarán. Algunas cosas en las que quizás quieras pensar mientras buscas: 

• Tendencias económicas y de la industria.
• Potencial de establecimiento de contactos a través de inquilinos, propietarios de empresas y agentes comerciales.
• Arrendamiento asequible.
• Leyes de zonificación y uso de la tierra.
• El diseño de la propiedad.
• Potencial de crecimiento.
• Datos de mercado como tasas de alquiler, tasas de desocupación y costos de construcción. 

5. Ejecute los números

La debida diligencia juega un papel crucial en la inversión inmobiliaria. Básicamente, esto implica tomar medidas para garantizar que cumple con todos los requisitos legales al comprar o vender la propiedad. Eso implica verificar los hechos y evaluar la propiedad. Antes de la compra real, esto generalmente implica:

• Evaluar la ubicación, el mercado inmobiliario y comparar múltiples propiedades. 
• Evaluación del estado del inmueble. 

Existen algunas fórmulas y herramientas que puede utilizar para estimar el valor de una propiedad. Algunos son:

• Enfoque de costos: Cuánto costaría reconstruir desde cero.
• Enfoque de mercado: Cuánto vale la propiedad en base a otras propiedades similares vendidas recientemente. 
• Enfoque de capitalización de ingresos: Los ingresos estimados de la propiedad.
• Multiplicador de alquiler bruto (GRM):  El valor potencial basado en el precio de la propiedad, dividido por sus ingresos brutos. 
• Valor por puerta: Valor de un edificio, principalmente departamentos, según el número de unidades.

6. Haga una oferta atractiva

Después de calcular los costos y ganancias potenciales, puede hacer una oferta. Puede negociar términos amplios mediante una carta de intención (LOI) y términos más específicos con un acuerdo de compra y venta. Un abogado puede ayudarlo a revisar sus términos antes de finalizarlos. Quizás también quieras pensar en pedir ayuda a un contador. También revisarán sus términos y le explicarán las consecuencias fiscales. Puede sobrevenir un tira y afloja. Reunirse en persona puede ayudarlo a resolver cualquier problema, pero siempre haga un seguimiento con una confirmación por escrito de cualquier cambio o acuerdo. Una vez más, contar con profesionales involucrados desde el principio minimiza las posibilidades de que surjan problemas.